Il mercato immobiliare logistico italiano sta vivendo una fase di profonda trasformazione. Se fino a pochi anni fa Milano era considerata l’unico punto di riferimento per gli investitori, oggi la crescita di città come Roma e Napoli sta ridefinendo gli equilibri del settore. Secondo Federico Marcaccini, esperto del comparto immobiliare, la domanda crescente e l’aumento dei canoni di locazione hanno reso queste aree sempre più attrattive per gli operatori del settore.
Milano, Roma e Napoli: i nuovi centri della crescita
L’ultima analisi del Borsino Immobiliare della Logistica (H2 2024) conferma come Milano continui a mantenere una posizione di stabilità, con un valore medio di 73 euro/mq/anno. Tuttavia, la vera novità è rappresentata da Roma e Napoli, che hanno raggiunto per la prima volta 70 euro/mq/anno, riducendo il gap con il capoluogo lombardo.
Anche altre città come Bologna e Padova si stanno affermando, attestandosi su un valore di 68 euro/mq/anno. Questo dato evidenzia una crescita omogenea a livello nazionale, segno che gli investitori stanno diversificando le loro scelte e puntando su nuove aree con un alto potenziale di sviluppo.
“Si tratta di una dinamica molto interessante – sottolinea Marcaccini – perché dimostra che il mercato sta diventando sempre più maturo e diffuso su tutto il territorio italiano. Le nuove tendenze stanno premiando anche città storicamente meno considerate dagli investitori internazionali.”
Domanda e offerta: un equilibrio ancora da trovare
Uno dei principali problemi che il settore logistico sta affrontando oggi non riguarda tanto la domanda, che continua a crescere, quanto l’offerta ancora insufficiente di spazi moderni e adeguati.
Attualmente, il 45% delle richieste riguarda superfici comprese tra 5.000 e 15.000 mq, ma il mercato fatica a soddisfare questa necessità. Di conseguenza, i tempi medi di chiusura delle trattative si sono ridotti, con il 45% delle operazioni concluse in meno di 8 mesi. Inoltre, lo sconto medio applicato nelle transazioni oscilla tra il 10% e il 20%, segno di un mercato particolarmente dinamico, dove la competizione tra gli operatori è sempre più accesa.
Secondo Marcaccini, la chiave per il futuro sarà la capacità di sviluppare nuove strutture logistiche, in grado di rispondere alle esigenze di efficienza e sostenibilità richieste dal settore. “Chi saprà investire in infrastrutture innovative e strategicamente posizionate avrà un enorme vantaggio competitivo nei prossimi anni.”
Prospettive future: un settore in evoluzione
Le previsioni per il mercato immobiliare logistico sono nel complesso positive. Secondo le recenti indagini di settore:
- Il 41% degli operatori considera il mercato stabile.
- Il 34% ritiene che l’instabilità sia in diminuzione.
- Il 25% lo descrive come dinamico e in forte evoluzione.
Guardando al futuro, il 47% degli esperti prevede una crescita del settore, mentre solo il 20% teme una contrazione. Questa fiducia è legata a diversi fattori, tra cui l’aumento delle vendite online, la necessità di supply chain più efficienti e il miglioramento delle infrastrutture logistiche a livello nazionale.
Marcaccini evidenzia come la trasformazione in atto rappresenti un’opportunità straordinaria per chi saprà coglierne i segnali. “Siamo in una fase di cambiamento, e chi sarà in grado di interpretare correttamente il nuovo ciclo economico potrà ottenere ottimi rendimenti.”
Rigenerazione urbana e nuovi sviluppi
Un aspetto cruciale per il futuro del settore logistico sarà la rigenerazione urbana. L’analisi dell’ultimo Borsino Immobiliare ha mappato oltre 4,5 milioni di mq di nuovi progetti immobiliari, di cui il 32% riguarda aree brownfield, ovvero terreni industriali dismessi da riqualificare.
Questo trend mostra come il settore non stia solo crescendo in termini numerici, ma stia anche cambiando la propria filosofia di sviluppo. Le nuove strategie immobiliari non si concentrano più esclusivamente sulla costruzione ex novo, ma puntano alla riqualificazione di aree dismesse, con un occhio di riguardo alla sostenibilità ambientale.
Secondo Marcaccini, questo è un passaggio fondamentale per il futuro: “Il mercato sta evolvendo verso una logica più sostenibile e attenta alla rigenerazione del territorio. Gli investimenti futuri dovranno tenere conto non solo della redditività, ma anche dell’impatto sociale e ambientale delle operazioni immobiliari.”
Un mercato in rapida evoluzione
L’andamento del mercato immobiliare logistico italiano dimostra che il settore è in una fase di forte trasformazione. Se da un lato Milano resta un riferimento stabile, Roma e Napoli stanno emergendo come nuove aree di sviluppo strategico. La crescita della domanda, l’insufficienza dell’offerta e il crescente interesse per la rigenerazione urbana sono i fattori chiave che guideranno l’evoluzione del settore nei prossimi anni.
Federico Marcaccini conclude sottolineando che “la logistica è oggi uno dei comparti più promettenti del mercato immobiliare italiano. Gli investitori che sapranno cogliere le opportunità di questo nuovo ciclo potranno ottenere rendimenti significativi e contribuire alla creazione di un settore più efficiente e sostenibile.”
